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公司狀況調(diào)查報告
隨著人們自身素質(zhì)提升，接觸并使用報告的人越來越多，我們在寫報告的時候要注意邏輯的合理性。相信許多人會覺得報告很難寫吧，下面是小編為大家整理的公司狀況調(diào)查報告，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
公司狀況調(diào)查報告1
軟性方面
1、“先就業(yè)后擇業(yè)”還是“先擇業(yè)后就業(yè)”不僅僅是大學(xué)生需要思考的一個問題
從調(diào)查數(shù)據(jù)看，無論是xx畢業(yè)生還是在校大學(xué)生，“先就業(yè)后擇業(yè)”的觀念已經(jīng)成為主流，然而即使這樣，這樣的觀念就一定適合嗎？我們從企業(yè)hr者給大學(xué)生的建議中還是能聽到另外一種聲音的：“不要報著先就業(yè)再擇業(yè)的短期行為想法，高流動率使得用人單位望而卻步；同時加強專業(yè)知識和技能學(xué)習(xí)提高�！�
2、解決就業(yè)難問題，大學(xué)生和人力資源管理者觀點差異巨大
整體的來看，在解決大學(xué)生就難上，大學(xué)生和企業(yè)的看法存在很大差異。大學(xué)生更關(guān)注于從知識層面提高自己，從而擁有更大競爭力，在就業(yè)競爭中勝出，而企業(yè)則把關(guān)注的重點放到了“學(xué)生調(diào)整就業(yè)心態(tài)”上，認為更多地應(yīng)該從從認知上解決。
3、“對企業(yè)專業(yè)崗位知識缺乏了解”成為畢業(yè)生、在校大學(xué)生、企業(yè)一致性都選擇的困擾畢業(yè)生求職的首要因素
從調(diào)查結(jié)果來看，大學(xué)生和企業(yè)在困擾畢業(yè)生求職因素選擇上，有很大的一致性，“對企業(yè)專業(yè)崗位知識缺乏了解”成為畢業(yè)生、在校大學(xué)生、企業(yè)一致性都選擇的困擾畢業(yè)生求職的首要因素�？梢妼W(xué)生和企業(yè)都認識到了彼此缺乏有效的相互接觸、了解的途徑。
4、畢業(yè)生應(yīng)具備哪些素質(zhì)及能力：“品德”成為大學(xué)生和企業(yè)選擇的最大差異
整體對比一下大學(xué)生和企業(yè)二者對“畢業(yè)生應(yīng)具備哪些素質(zhì)及能力”的選擇，在對“品德”的選擇成為二者最大的差異。不論是xx畢業(yè)生還是在校大學(xué)生，品德都被他們排在非常靠后的位置，xx畢業(yè)生選擇中，“品德”排在最后一位，在校大學(xué)生中，“品德”排在倒數(shù)第二位，而對企業(yè)來說對“品德”的選擇僅次于“專業(yè)水平”及“溝通能力”。這種差異的形成值得我們思考：到底大學(xué)生“成才”的價值取向該如何選擇呢？
5、“德才兼?zhèn)洹笔瞧髽I(yè)用人的恒久標準
對比一下大學(xué)生和企業(yè)的選擇可以發(fā)現(xiàn)，除了“綜合能力”上，企業(yè)和大學(xué)生看法一致外，其他方面沒有一致的。二者之間差異的選擇上，如果大學(xué)生沒有一個清楚的認識，可能對大學(xué)生在校學(xué)習(xí)時培養(yǎng)自己的方向上產(chǎn)生一定的歪曲，最后使自己不符合用人單位的要求。值得一提的有兩個方面：其一是企業(yè)在選擇畢業(yè)生時，選擇看重畢業(yè)生學(xué)歷學(xué)校名氣的比很小，可現(xiàn)實中的情況似乎是企業(yè)對畢業(yè)生這方面的條件非�？粗�。這是個很有意思的矛盾。其二，企業(yè)對畢業(yè)生“品德”的重視程度遠遠比畢業(yè)生對自身“品德”的重視程度高的多。從中看出，企業(yè)選人的標準其實很簡單：德才兼?zhèn)�；而畢業(yè)生更傾向于表現(xiàn)“才”的方面，而對“德”的方面重視不足。
四 詳細數(shù)據(jù)統(tǒng)計如下圖
五 結(jié)論與建議
本次調(diào)查的目的主要是為了真實了解大學(xué)生的就業(yè)現(xiàn)狀及用人單位招聘大學(xué)生的現(xiàn)狀，進而對比二者之間的異同，尋找影響大學(xué)生就業(yè)難的及解決大學(xué)生就業(yè)難主要因素，從而在一定程度上，幫助大學(xué)生更真實的了解自己，更明確就業(yè)時需要努力的`方向，促進大學(xué)生就業(yè)。
1、結(jié)論
1.1 xx屆畢業(yè)生對就業(yè)信心不足，對就業(yè)形勢表示不樂觀，在校大學(xué)生就業(yè)信心相對更不足，表示就業(yè)形勢堪憂的比例相對增加很多。
1.2 大學(xué)生就業(yè)在就業(yè)區(qū)域、就業(yè)單位性質(zhì)選擇上結(jié)構(gòu)性矛盾突出，在期望薪酬上仍高于企業(yè)對其預(yù)期。
1.3 “先就業(yè)后擇業(yè)” 已經(jīng)成為大學(xué)生的主流觀念，由此可能引發(fā)用人單位招聘大學(xué)生成為“為別人做嫁衣”，用人單位招聘大學(xué)生時可能更趨于保守。
1.4 大學(xué)生與用人單位之間缺乏長期、有效的溝通。大學(xué)生對招聘單位的選人標準、用人單位招聘崗位的崗位知識等方面與企業(yè)本身有巨大差異。
1.5 大學(xué)生更注重知識和能力的提高，“道德”淪為大學(xué)生遺忘的角落，而對用人單位來說，“德才兼?zhèn)洹笔冀K其招聘人才的重要標準。這些方面，大學(xué)生和用人單位之間存在嚴重分歧。
2、建議
經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大學(xué)生就業(yè)難問題不是簡單的由一個方面或兩個方面造成，從調(diào)查中至少可以看出社會、用人單位、高校、政府及大學(xué)生本身等對大學(xué)生就業(yè)難問題都造成了不同程度的一個影響。
2.1 大學(xué)擴招：合理利用這柄雙刃劍
高校大學(xué)生的急劇擴招直接造成了畢業(yè)生數(shù)量的急劇擴大，而原來容納大學(xué)生就業(yè)的主體單位并不能如高校一樣急劇擴大工作崗位，二者的增長不成比例。如何協(xié)調(diào)好二者間的關(guān)系仍是一個有待解決的問題。而從調(diào)查的結(jié)果看，這似乎是一個表面現(xiàn)象，深層的原因在于社會對大學(xué)生就業(yè)的引導(dǎo)還沒有到位。
2.2 解決結(jié)構(gòu)性就業(yè)難問題是關(guān)鍵
企業(yè)人士更多的認為解決大學(xué)生就業(yè)難的問題首先在于調(diào)整大學(xué)生的就業(yè)心態(tài)，而從針對大學(xué)生的調(diào)查結(jié)果看，大學(xué)生在就業(yè)區(qū)域選擇、就業(yè)單位性質(zhì)選擇上都有趨同現(xiàn)象，“經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、高薪酬、外企或政府機關(guān)”仍然是多數(shù)畢業(yè)生的首先，但是現(xiàn)實的情況是能夠?qū)崿F(xiàn)這種愿望的大學(xué)生的比例其實是很小的，那么多的大學(xué)生都在爭奪很少的職位而忽略的其他的職位，這可能是大學(xué)生就業(yè)難的很重要的一方面原因，而受教育成本的急劇增長，可能是造成這一現(xiàn)象的背后的真正原因之一。
正如同企業(yè)對大學(xué)生建議一樣，既然不能改變既定現(xiàn)實，只能首先調(diào)整自己就業(yè)心態(tài)，在選擇就業(yè)區(qū)域、就業(yè)單位性質(zhì)、薪酬期望等方面不要過度集中于一點，最好適當(dāng)?shù)臄U大自己的就業(yè)選擇。
2.3 就業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變應(yīng)該慎重品德不應(yīng)該受冷落
對比大學(xué)生和企業(yè)對大學(xué)生就業(yè)觀念的認識，可以看出，大學(xué)生如果一味的為“先就業(yè)后擇業(yè)”而“先就業(yè)后擇業(yè)”的話，并不一定是非常合適的就業(yè)觀念，這方面在用人單位那里已經(jīng)有所反應(yīng)。而該確立怎樣的就業(yè)觀念，仍然是一個值得探討的問題。
而大學(xué)生就業(yè)時對品德的冷落，更是章顯出在當(dāng)今社會的大背景下，大學(xué)生價值取向的重大轉(zhuǎn)變，而這種轉(zhuǎn)變值得人們深思，應(yīng)該引起相當(dāng)關(guān)注。
2.4 建立大學(xué)生和用人單位之間更流暢、有效的溝通交流渠道
調(diào)查中一個突出的現(xiàn)象是大學(xué)生對用人單位不了解，用人單位的人才要求不能暢通、有效的讓大學(xué)生了解，這其中缺乏溝通。似乎看到這樣的現(xiàn)象：高校在培養(yǎng)大學(xué)生上自有一套體系，而這套體系與招聘大學(xué)生的單位聯(lián)系很少。高校按照自己的想法和要求去培養(yǎng)大學(xué)生，而事實上對該怎么培養(yǎng)大學(xué)生以有利于他們更好的就業(yè)缺乏了解。而建立一種基于需求的人才培養(yǎng)體系才是解決大學(xué)生就業(yè)難的根本之所在。
公司狀況調(diào)查報告2
一、公司整體狀況
x公司屬于圖書出版發(fā)行公司，現(xiàn)有職工25人左右，企業(yè)注冊資金110萬，屬于小規(guī)模納稅人，年銷售額1000萬元上下。部門組織結(jié)構(gòu)如下圖示
公司各部門當(dāng)前主要職能，總經(jīng)理負責(zé)企業(yè)管理及決策；銷售部門負責(zé)外聯(lián)客戶及登錄客戶往來帳，代理商屬于公司合作單位；倉儲負責(zé)公司圖書的儲存及發(fā)運；財務(wù)部負責(zé)資金的收支；編審部主要負責(zé)聯(lián)系編稿人員，審稿定級，部分稿件打版工作。
本公司為圖書出版公司，運作流程為公司向出版社購買版權(quán)號，招聘老師作為編稿人員，由公司內(nèi)部人員審稿，經(jīng)歷打板曬版，發(fā)片環(huán)節(jié)交由印刷公司印刷，印刷紙張由我方提供，圖書印刷完畢后交由我方倉儲保管，業(yè)務(wù)部負責(zé)銷售，倉庫根據(jù)銷售訂單發(fā)貨。
二、各部門運作狀況
財務(wù)管理狀況，貴公司未設(shè)立專門的財務(wù)部門機構(gòu)和內(nèi)部核算人員，有出納專人負責(zé)現(xiàn)金及銀行收支，公司財務(wù)沒有成文的管理制度，由于付款多為總經(jīng)理口頭批準隨時支付，沒有必要的文字批復(fù)單據(jù)，缺乏每月真實的內(nèi)部帳記錄，資金收支缺乏明晰財務(wù)記錄及資金支付憑據(jù)，資金管理方面在收支上缺乏必要的統(tǒng)籌和規(guī)劃，財務(wù)狀況管理混亂。公司主要費用成本項目為紙張成本、印刷費、稿酬、工資、打版曬版發(fā)片費用、場地租賃費、水電費、辦公費和稅費等。
倉儲管理上，公司設(shè)有專門的倉庫及倉儲管理人員，倉庫設(shè)有專門的倉儲部門及儲存場所，圖書分類通過逐年在軟件建立倉庫的方式管理，具有簡單的圖書管理軟件，用作銷售批銷單的制單和客戶對賬；倉庫根據(jù)軟件內(nèi)業(yè)務(wù)部制作的批銷單進行打單發(fā)貨，并將發(fā)貨結(jié)果反饋給業(yè)務(wù)部；倉庫部具體負責(zé)版權(quán)錄入，入庫制單，印刷廠賬務(wù)處理和部分物流費用由倉庫處理處理，圖書更換版權(quán)號，以及客戶退換貨的倉儲系統(tǒng)處理；倉庫每學(xué)期結(jié)賬，倉庫業(yè)務(wù)多為跨月處理，倉庫每學(xué)期進行系統(tǒng)盤點，庫存與實際基本相符。
銷售環(huán)節(jié)，公司產(chǎn)品銷售主要通過圖書展銷會簽銷售合同，確定產(chǎn)品代理商，公司業(yè)務(wù)部負責(zé)聯(lián)系客戶，根據(jù)客戶需求在圖書管理軟件錄制批銷單，聯(lián)系貨運公司，督促倉儲發(fā)貨后電話確認客戶到貨情況，代理商交付一定代理金，公司給予訂貨，發(fā)貨價格為圖書定價的折扣金額，客戶貨款采用先發(fā)貨后結(jié)算的方式，收款方式為分期間按比例收款，除退換貨以外，貨款基本上一學(xué)期能全部回籠。貨款收取方式為現(xiàn)金交付或托運部代收，銷售圖書一般不開稅票，開稅另加稅點。由于業(yè)務(wù)量逐年增加，自09年開始應(yīng)收賬款出現(xiàn)壞賬呆滯現(xiàn)象。
編審環(huán)節(jié)，主要負責(zé)對外聯(lián)系編稿老師，收集稿件進行校對審核，并確定稿件級別質(zhì)量，負責(zé)部分稿件的排版工作，聯(lián)系排版，出片，曬版程序。編審部負責(zé)核定及支付老師稿酬，編輯部職工工資，打版曬版費，發(fā)片費。編審部負責(zé)發(fā)行印刷環(huán)節(jié)外的主要費用支出。稿酬支付方式為預(yù)先簽訂合同，圖書出版后支付相關(guān)稿酬，編輯部員工工資按照基本工資加計件的方式。編審部基本具有系統(tǒng)成文的文件章程，并且能系統(tǒng)的執(zhí)行。
稅務(wù)方面有專門的代理記賬人員給予報稅，稅務(wù)征收方式為核定征收。
三、公司各部門當(dāng)前存在的問題
財務(wù)管理方面，公司沒有系統(tǒng)的財務(wù)管理制度，公司財務(wù)收支隨意性較大，公司財務(wù)支付沒有專門和條例的財務(wù)審批單據(jù)，資金支出去向難以追索；公司財務(wù)功能較分散，各部門負責(zé)自身環(huán)節(jié)財務(wù)收支賬務(wù)，收入部門和支出部門幾乎完全分離，公司沒有系統(tǒng)完整的`財務(wù)記錄；由于營收和支出部門缺乏相應(yīng)的有機整合，公司營收、支出和資金收支信息相脫節(jié)，公司經(jīng)營成本利潤情況不明晰；由于賬務(wù)收支信息記錄不及時，資金支付缺乏統(tǒng)籌及計劃性，相關(guān)部門業(yè)務(wù)受到較大影響。
倉庫管理環(huán)節(jié)，倉庫實際庫存和當(dāng)前財務(wù)軟件難以完全對應(yīng)，庫存難以持續(xù)，主要的原因在于客商退回圖書難以完全對應(yīng)入庫，除了客戶退回圖書數(shù)量較大，難以短時間內(nèi)詳細清理之外，這與軟件功能不能對圖書進行合理分類有很大關(guān)系；圖書在系統(tǒng)中按照系列進行統(tǒng)計，對庫存圖書未進行系統(tǒng)科學(xué)的分類；當(dāng)前圖書入庫按照圖書定價進行錄入系統(tǒng)，真實的圖書成本難以在賬務(wù)中顯示，圖書銷售的成本利潤也難以準確核算；另外，由于軟件及會計技能的原因，圖書制作成本難以準確分配；不能再更換版權(quán)號的長期積壓圖書進行處理時，沒有完整的審批處理程序，圖書統(tǒng)計與系統(tǒng)操作存在困難。
銷售環(huán)節(jié)，自09年開始，公司銷售部門營收賬款出現(xiàn)呆滯現(xiàn)象，存在壞賬的危險，應(yīng)加強對客戶和應(yīng)收賬款的管理；銷售較繁瑣業(yè)務(wù)是客戶的調(diào)換貨，即客戶給公司的退貨和重新銷售，主要環(huán)節(jié)涉及倉庫物流環(huán)節(jié)的操控環(huán)節(jié)，不能及時得知倉庫部分圖書的精確庫存。
編審環(huán)節(jié)，編輯部作為整個公司產(chǎn)品生產(chǎn)的核心環(huán)節(jié)，負責(zé)稿件的收集和編審，以及出版印刷前的各個環(huán)節(jié)，加之內(nèi)部工資費用的計提，需要大量的資金支付，由于公司資金管理程序和資金周轉(zhuǎn)問題，存在老師稿酬、對外打版曬版費不能按計劃支付，因我方付款違約問題，逐漸開始影響后期業(yè)務(wù)開展；諸多費用直接從編審部支付，徐部長希望建立財務(wù)監(jiān)督環(huán)節(jié)，資金支付審批和支付環(huán)節(jié)透明；另外，徐部長負責(zé)全部稿件質(zhì)量等級的評定工作，希望有人能對其這方面的工作進行監(jiān)督（財務(wù)管理之外）。
四、財務(wù)管理策劃的重點與難點
公司經(jīng)營者對公司財務(wù)管理非常重視，希望建立一整套系統(tǒng)的財務(wù)管理方案，對公司整體財務(wù)狀況進行規(guī)范記賬核算，核算公司整體成本利潤情況；調(diào)查發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營者期望對供應(yīng)商和客戶往來賬項進行系統(tǒng)把控，明確每家客戶的投入和利收情況，以達到公司往來賬目清晰，盈虧明確的目的；由于公司現(xiàn)在沒有系統(tǒng)的財務(wù)管理制度，財務(wù)管理存在很大的隨意性，沒有系統(tǒng)的財務(wù)管理單據(jù)，資金支付去向難以追索，資金支付計劃難以統(tǒng)籌和執(zhí)行；倉儲管理環(huán)節(jié)如何確認入庫成本和保持庫存的持續(xù)性；調(diào)研發(fā)現(xiàn)公司部門負責(zé)人員期望建立會計監(jiān)督審批機制，做到財務(wù)管理透明，權(quán)限責(zé)任明確。
針對該公司財務(wù)管理現(xiàn)狀，應(yīng)從以下幾個方面著手，加強財務(wù)管理工作：
1.建立一套系統(tǒng)的資金管理方案，做好資金管理和資金支付審批制度。
2.建立系統(tǒng)的公司費用報銷制度，合理控制公司費用發(fā)生情況。
3.建立客戶應(yīng)收賬款控制制度，避免壞賬呆滯現(xiàn)象。
4.做好供應(yīng)商賬項管理方案，合理安排資金支付計劃，推動業(yè)務(wù)開展。
5.建立倉庫圖書成本分配方案，制定庫存管理制度，保證庫存數(shù)據(jù)準確性，做好積壓圖書的處理審批方案，提高運作效率。
6.建立內(nèi)部控制和監(jiān)督機制，部門財務(wù)管理透明化，權(quán)限責(zé)任明確。
公司狀況調(diào)查報告3
我們于20xx年3月至4月期間，對物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)營和發(fā)展狀況進行調(diào)查和對比。我們主要查閱了專業(yè)機構(gòu)發(fā)布的行業(yè)研究報告，以及各上市物業(yè)公司的招股說明書和年度財務(wù)報告。同時，與XX物業(yè)一起對部分先進物業(yè)企業(yè)進行走訪調(diào)研�，F(xiàn)將調(diào)查情況報告如下：
一、物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)現(xiàn)狀
�。ㄒ唬┕芾硪�(guī)模。
20xx年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力500強企業(yè)（下稱“500強”）營業(yè)收入[1]達到3,407.48億元，同比增長20.33%，占行業(yè)總營收的32.41%。其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入2660.53億元，占比78.08%；增值服務(wù)收入746.94億元，占比xx.92%。500強企業(yè)管理項目82,574個，管理面積133.76億平方米，比上年同期增長12.53%。其中，住宅物業(yè)管理面積占比59.97%。
20xx年，深圳市物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)收入[2]達到1103.xx億元，在管物業(yè)項目數(shù)量20,591個，在管物業(yè)項目的總建筑面積27.09億平方米，同比增長1.54%。其中，本市物業(yè)項目的數(shù)量7,361個，建筑面積6.12億平方米。
（二）行業(yè)發(fā)展趨勢。
1、物業(yè)管理行業(yè)處于規(guī)模為導(dǎo)向，面積為王的發(fā)展階段，呈現(xiàn)強者愈強、弱者愈弱的現(xiàn)象。小型物業(yè)公司面臨愈來愈嚴峻的市場考驗，需要在管理模式上多學(xué)習(xí)、多借鑒，推陳出新，才能在市場中求生存、謀發(fā)展。
�。�1）中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)（下稱“百強”）在20xx-20xx年間的市場占有率[3]分別為29.44%、32.42%、38.85%和43.61%，呈現(xiàn)逐年提升的趨勢，反映出市場集中度在持續(xù)提升。百強企業(yè)規(guī)模擴張的主要方式有：
第一，收并購是最直接、有效的擴張方式。近年來，物業(yè)行業(yè)由于的輕資產(chǎn)、低風(fēng)險及增值服務(wù)模式的逐漸深入，逐步贏得了資本市場的青睞。20xx年至20xx年總有只有6家物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市，20xx-20xx年上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量分別達到了6家、12家、17家。從20xx年新上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)募集資金用途來看，擬用于收并購及戰(zhàn)略投資的資金比例占融資凈額的60%-70%，這直接導(dǎo)致了20xx年成了物業(yè)企業(yè)的“并購大年”，年內(nèi)發(fā)生70余起并購事件。
第二，依托關(guān)聯(lián)公司開發(fā)、合作、布局優(yōu)勢，穩(wěn)健擴張規(guī)模。20xx年，百強企業(yè)中有開發(fā)背景的企業(yè)數(shù)量占比近八成，這些企業(yè)的管理面積中約六成來自關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開發(fā)公司。百強企業(yè)承接或積極爭取關(guān)聯(lián)公司獨立開發(fā)項目、合作開發(fā)項目的物業(yè)管理權(quán)。
第三，市場化拓擴充第三方物業(yè)項目。百強企業(yè)憑借高品質(zhì)服務(wù)和專業(yè)化團隊，積極參與市場競標，提升第三方全委項目中標率。如，20xx年，綠城服務(wù)市場外拓項目中標率高達71%;永升生活服務(wù)近年來市場化項目中標率也保持在40%左右。
第四，抓住非住宅物業(yè)領(lǐng)域新機遇，大力拓寬服務(wù)邊界。隨著后勤服務(wù)社會化改革進一步深化,以及在政府鼓勵社會資本參與公共服務(wù)領(lǐng)域等政策引導(dǎo)下，百強企業(yè)積極承接政府機關(guān)、國有企業(yè)、事業(yè)單位等相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)，順勢切入體育場館、交通樞紐等公共服務(wù)領(lǐng)域，開辟外拓新渠道，進一步加速規(guī)模擴張。
�。�2）疫情后CRIC(中國房產(chǎn)信息集團)的一項調(diào)查顯示，由于健康、安全和維護要求提高，約三分之一的住宅小區(qū)考慮更換物業(yè)管理公司。而領(lǐng)先物業(yè)管理品牌有望獲得更多現(xiàn)有項目的青睞。72%的業(yè)主表示品牌聲譽是物業(yè)管理公司選聘決策的決定性因素。花旗集團調(diào)查也顯示，三分之二家庭愿意支付更高的管理費，而一線城市愿意接受更高管理費的家庭占比高達71%。小型物業(yè)公司面臨嚴峻的市場考驗。（本段資料來源于第一太平戴維斯《中國物業(yè)管理》20xx.4.2）
2、增值服務(wù)是物業(yè)行業(yè)未來發(fā)展的重心。
增值服務(wù)主要包括面向社區(qū)生活服務(wù)的業(yè)主增值服務(wù)和與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的非業(yè)主增值服務(wù)。業(yè)主增值服務(wù)包括空間運營、房屋經(jīng)紀、電商服務(wù)、家政服務(wù)、家居服務(wù)、汽車服務(wù)、社區(qū)金融及養(yǎng)老服務(wù)等。非業(yè)主增值服務(wù)包括案場服務(wù)、工程服務(wù)及顧問咨詢服務(wù)等。
由于住戶需求的不斷演變以及成本上漲帶來的經(jīng)營壓力，同時得益于互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)的成熟，物業(yè)企業(yè)利用與大量消費群體關(guān)系密切的獨特優(yōu)勢，逐漸拓展增值服務(wù)并取得了一定的成效，未來發(fā)展空間廣闊。
20xx年，500強企業(yè)增值服務(wù)收入達746.94億元，比上年同期增長30.03%，占總營業(yè)收入的xx.92%，較上年增長1.64個百分點，增值服務(wù)收入持續(xù)增加。
由于業(yè)主增值服務(wù)并沒有形成固定和成熟的商業(yè)模式，行業(yè)仍處于布局摸索階段，部分頭部企業(yè)目前更重視規(guī)模的擴張。增值服務(wù)估計會在規(guī)模發(fā)展結(jié)束后迎來高速增長。
3、重視數(shù)字化智能化建設(shè)，為企業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入的提升開辟新途徑，并實現(xiàn)企業(yè)降本增效的目的。
20xx年，有30余家百強企業(yè)智能化建設(shè)費用超千萬元，大部分企業(yè)智能化建設(shè)費用投入在100-500萬元之間。從20xx年新上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)募集資金用途看，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視智能化系統(tǒng)和社區(qū)平臺建設(shè)，擬將約10%-20%的資金用于建設(shè)社區(qū)生態(tài)，是募集資金的第二大用途（第一大用途是收并購及戰(zhàn)略投資）。數(shù)字化智能化的運用主要體現(xiàn)在以下方面：
（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)借助O2O概念，搭建智慧社區(qū)平臺及移動互聯(lián)網(wǎng)平臺（主要是APP的應(yīng)用）。一方面為業(yè)主提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，如繳納物業(yè)管理費、物業(yè)保修及投訴等，快速、便捷地與業(yè)主建立緊密聯(lián)系，形成天然的流量入口，另一方面，通過自營、供應(yīng)商合作、戰(zhàn)略投資等多種方式拓展增值服務(wù)種類，不斷拓展服務(wù)范圍，優(yōu)化資源利用，針對剛需和高頻需求提供服務(wù)。
�。�2）運用數(shù)字化、智能化技術(shù)，改變管理模式，降低人工成本，提升工作效率和服務(wù)品質(zhì)。基于物業(yè)管理工作中很多屬于重復(fù)性較高的勞動密集型工作，技術(shù)解決方案的應(yīng)用可以實現(xiàn)流程自動化和精簡化，在提高透明度、明確責(zé)任劃分的同時，還可以降低人工成本，提升工作效率和服務(wù)品質(zhì)。在監(jiān)控能力及運營效率提升的前提下，還可以跟蹤評估項目運營的可持續(xù)性，進行針對性提升。
二、經(jīng)營績效分析及建議
�。ㄒ唬┟是闆r。
20xx年，500強企業(yè)平均毛利率為15.02%，百強企業(yè)平均毛利率為24.02%。部分上市公司毛利率為：中海物業(yè)xx.95%，碧桂園31.65%，雅生活36.72%，佳兆業(yè)美好29.99%，保利物業(yè)20.29%，綠城服務(wù)18%。
20xx年，XX物業(yè)毛利率為6.80%，比500強企業(yè)毛利率低8.22個百分點，也明顯低于上市公司毛利率。（XX物業(yè)的毛利率6.8%，是按照20xx年的考核匯總表數(shù)據(jù)，收入調(diào)增 XS、LA的空置管理費收入247.54萬元，調(diào)減空間運營收入按五五分成后的收入281.85萬元；成本不含稅費支出、財務(wù)費用和管理費傭金，包含固定資產(chǎn)折舊，和原未計入考核但實際已發(fā)生的利潤和其他收入提成48.51萬元。）
�。ǘI業(yè)收入情況。
XX物業(yè)20xx年收入4,452.40萬元，較上年增長3.49%。物業(yè)服務(wù)收入2,713.23萬元，占總收入的60.94%；增值服務(wù)收入732.39萬元，占總收入的16.45%；停車場收入1,006.78萬元，占總收入的22.61%。XX物業(yè)營業(yè)收入對比情況如下表：
1、物業(yè)服務(wù)收入分析。
�。�1）物業(yè)費收繳率：ch管理處的物業(yè)費收繳率偏低。
20xx年，500強企業(yè)物業(yè)費平均收繳率為94.93%，其中住宅物業(yè)費收繳率91.38%；百強企業(yè)物業(yè)費平均收繳率為93.06%，其中住宅物業(yè)費收繳率91.63%。在管住宅面積占比較高（80%以上）且有披露相關(guān)信息的上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均收繳率是：碧桂園95.20%，濱江服務(wù)96.80%，建發(fā)物業(yè)95.30%，銀城生活服務(wù)91.10%。
XX物業(yè)的平均收繳率為96.94%，高于500強和百強企業(yè)住宅物業(yè)費的平均收繳率，且高于上市公司的平均收繳率。XX物業(yè)六個管理處的收繳率在91.69%-99.74%之間。其中，ch管理處為91.69%，明顯低于其他管理處。
XX物業(yè)各管理處物業(yè)費收繳率及物業(yè)費平均水平對比如下表：
�。�2）物業(yè)費單價：ch管理處的物業(yè)費單價偏低。
20xx年，500強企業(yè)物業(yè)費平均單價為3.09元/（平方米·月），其中住宅物業(yè)費單價為2.11元/（平方米·月）；百強企業(yè)物業(yè)費平均單價為3.86元/（平方米·月），其中住宅物業(yè)費單價為2.09元/（平方米·月）。根據(jù)中信證券《數(shù)據(jù)倉庫系列-中國物業(yè)管理行業(yè)定價洞察》（20xx.2.10），其跟蹤的深圳4758個小區(qū)中，有服務(wù)物業(yè)信息的小區(qū)4,496個，物業(yè)費平均數(shù)為2.9元/（平方米·月），中位數(shù)為2.6元/（平方米·月）。其中，20xx年至20xx年入住的小區(qū)中，物業(yè)費在2元以下小區(qū)占比20.1%，物業(yè)費在2.5元以上的小區(qū)占比67.7%，且以單價2.5元-3元/（平方米·月）的小區(qū)居多，占20xx年至20xx年入住的小區(qū)30%。詳細情況見下表：
20xx年，XX物業(yè)的物業(yè)費平均單價為2.71元/（平方米·月），其中：CH管理處物業(yè)費平均單價為2.04元/（平方米·月），明顯低于其他管理處，低于深圳小區(qū)物業(yè)費單價中位數(shù)2.6元/（平方米·月），且低于深圳市同期（20xx年-20xx年）入住的約79%的小區(qū)。
（3）管理建議。
XX物業(yè)改善和提升CH管理處的現(xiàn)場管理品質(zhì)，提升業(yè)主滿意度，進而提高物業(yè)費收繳率，提高物業(yè)費單價。如CH管理處物業(yè)費單價能達到深圳物業(yè)費中位數(shù)水平2.6元/（平方米·月），則每年物業(yè)費收入增加224萬元。
2、增值服務(wù)收入
20xx年，500強企業(yè)增值服務(wù)收入占營業(yè)收入的比率為xx.92%，百強企業(yè)的同口徑數(shù)據(jù)為23.97%。
從增值服務(wù)的具體細項來看，20xx年，百強企業(yè)更加注重對業(yè)主的線下服務(wù),重點發(fā)力居家類增值服務(wù)。家政服務(wù)與家居服務(wù)收入大幅增長，占業(yè)主增值服務(wù)總收入比重分別為11.58%、10.48%，較上年提升了3.57個百分點、6.67個百分點。百強企業(yè)業(yè)主增值服務(wù)收入占比情況明細見下圖：
20xx年，XX物業(yè)增值服務(wù)收入占營業(yè)收入的比率為39.06%，比百強企業(yè)的23.97%，高15.09個百分比。XX物業(yè)開展的增值服務(wù)中，空間運營收入占增值服務(wù)收入的62.56%，是XX物業(yè)最主要的增值服務(wù)業(yè)務(wù)，其次有案場服務(wù)和集團商鋪代管服務(wù)，分別占增值服務(wù)收入的17.05%和16.00%。與百強企業(yè)相比，XX物業(yè)開展的增值服務(wù)業(yè)務(wù)類型比較單一。在百強企業(yè)，業(yè)主增值服務(wù)中的房屋經(jīng)紀、電商服務(wù)和家政服務(wù)，以及非業(yè)主增值服務(wù)中的工程服務(wù)和顧問咨詢服務(wù)屬于占收入比重較高的主要增值服務(wù)項目，但XX物業(yè)尚未開展以上服務(wù)項目。XX物業(yè)與百強企業(yè)增值服務(wù)收入明細對比如下：
針對以上問題，管理建議如下：
第一，XX物業(yè)應(yīng)嘗試開展更多類型的業(yè)主增值服務(wù)。目前，XX物業(yè)的管理費收繳率良好，停車場飽和運營，要再提高管理費收入和停車場收入存在一定的`難度。XX物業(yè)可以嘗試開展房屋經(jīng)紀、家政和家居服務(wù)，因為這些業(yè)務(wù)可以在線下開展，沒有規(guī)模效應(yīng)，符合XX物業(yè)的實際情況。這些業(yè)務(wù)可能在近期較快成為XX物業(yè)的收入增長點。
第二，金XX集團可嘗試與XX物業(yè)合作工程設(shè)計咨詢服務(wù)。一方面可以使設(shè)計的房屋更具有實用性，節(jié)約后期的物業(yè)管理成本;另一方面也有利于集團土地增值稅等稅費的稅務(wù)籌劃，降低金XX集團綜合稅費開支。
�。ㄈI業(yè)成本情況。
1、人工成本。
�。�1）人工成本占營業(yè)收入的比率：比率略微偏高。
20xx年，500強企業(yè)人工成本占營業(yè)收入的比率為44.86%，百強企業(yè)的比率為44.90%。且百強企業(yè)中，有60.50%的項目對清潔衛(wèi)生實行業(yè)務(wù)外包，43.49%的項目對綠化實行業(yè)務(wù)外包，24.92%的項目對秩序維護實行業(yè)務(wù)外包。如按XX物業(yè)的實際外包情況進行調(diào)整（即，清潔衛(wèi)生和綠化實行業(yè)務(wù)外包，秩序維護不實行外包），則百強企業(yè)人工成本占營業(yè)收入的比率為42.69%。
20xx年，XX物業(yè)實際支出人工成本2,203.43萬元，占營業(yè)收入的47.46%。比百強企業(yè)的42.69%，高4.77個高分點。如按百強企業(yè)的占比標準計算（CH管理處的管理費按2.6元/（平方米·月）計算，含LA、 XS的空置管理費，下同），XX物業(yè)的費用開支應(yīng)為1,981.90萬元，實際超支金額2xx.53萬元，超支比例11.18%。人工成本支出與行業(yè)情況相比偏高。具體情況見下表：
注：1、營業(yè)收入為20xx年考核收入4452.40萬元，加上 XS、LA的空置管理費247.54萬元，加CH管理處管理費漲價后可多收取的管理費收入224.45萬元，減空間運營收入按五五分成后調(diào)整的收入281.85萬元。
2、人工成本包含工資薪金、福利費、職工教育經(jīng)費、勞動保險/公積金、伙食費，不含福利費中中秋及春節(jié)的業(yè)務(wù)招待費用68.25萬元，不含本部人工成本，包含已實際發(fā)但未納入考核的其他收入和利潤提成（按權(quán)責(zé)發(fā)生制）45.51萬元。
�。�2）人均在管面積：嚴重低于百強和500強企業(yè)。
20xx年， 500強企業(yè)人均在管面積為5,325平方米/人，百強企業(yè)人均在管面積為6,496平方米/人。部分上市企業(yè)的人均在管面積情況如下表：
20xx年，XX物業(yè)編制人數(shù)為302人，為使XX物業(yè)的人均在管面積與500強及100企業(yè)具有可比性，按百強企業(yè)對清潔衛(wèi)生、綠化及秩序維護的外包比例，來調(diào)整XX物業(yè)的編制人數(shù)，XX物業(yè)調(diào)整后的編制人數(shù)為358人（調(diào)整過程：編制人數(shù)302+清潔人數(shù)xx6.5*自有清潔人員比例(39.5%)+綠化人數(shù)36*自有綠化人員比例(56.51%)-安管人數(shù)169*外包安管人員比例(24.92%)），調(diào)整后的人均在管面積為3,548平方米/人，比500強企業(yè)的人均在管面積5,325平方米/人，少1,777平方米/人。
如按500強企業(yè)的人均在管面積標準5,325平方米/人計算，則XX物業(yè)編制人數(shù)應(yīng)為239人（按百強企業(yè)對清潔衛(wèi)生、綠化及秩序維護的外包比例）。如按目前XX物業(yè)的實際外包情況（即，清潔衛(wèi)生和綠化實行業(yè)務(wù)外包，秩序維護不實行外包），調(diào)整后的編制人數(shù)為208人（調(diào)整過程：239人-清潔人數(shù)140*自有清潔人員比例39.5%-綠化人數(shù)32*自有綠化人員比例56.51%+安管人數(shù)169*外包安管人員比例24.92%），比編制人數(shù)302人，少94人；比20xx年3月底的實際在崗人數(shù)268人（不含前介部8人），少60人。XX物業(yè)編制人數(shù)及實際在崗人數(shù)均嚴重超過行業(yè)水平。
�。�3）薪資水平：XX物業(yè)部分員工薪酬水平偏低，薪酬結(jié)構(gòu)有待改善。
根據(jù)本次走訪的部分先進物業(yè)公司的結(jié)果（詳見附件），XX物業(yè)維修工的平均年稅前收入約66,507元，高于XHZS物業(yè)的61,552元，與RC物業(yè)的66,200基本持平，但低于ZZ物業(yè)的72,200元和HRY物業(yè)的60,000-75,800元；XX物業(yè)管家的平均年稅前收入約69,590元，高于XHZS物業(yè)的52,720元和RC物業(yè)的66200元，但低于ZZ物業(yè)的72,200元和HRY物業(yè)的60,000-75,800元。XX物業(yè)的維修工和管家的薪酬在行業(yè)中屬于中等偏下的水平。
目前，XX物業(yè)無工齡工資，維修崗的月度績效發(fā)放比例一般為90%-100%，差異金額為50-80元，月度績效的差異未明顯體現(xiàn)員工的工作能力差異，不利于員工穩(wěn)定和留住工作能力強的員工，薪酬結(jié)構(gòu)有待改善。
（4）管理建議。
第一，建議XX物業(yè)嘗試改變管理模式，適當(dāng)運用數(shù)字化、智能化手段，提升員工工作效率，最終達到精簡人員，節(jié)約人工成本的目的。
第二，建議XX物業(yè)進行行業(yè)內(nèi)各崗位的工資的水平調(diào)查，調(diào)整工資水平與行業(yè)接軌，保證相關(guān)崗位員工的勝任能力。
第三，建議XX物業(yè)調(diào)整薪資結(jié)構(gòu)，保證員工的穩(wěn)定性，并能留住大部分工作能力較強的員工。如增加工齡工資，加大相同崗位不同員工之間月度績效的差距。
2、清潔衛(wèi)生費。
�。�1）相關(guān)費用占營業(yè)收入的比率：清潔衛(wèi)生費超支嚴重。
百強企業(yè)清潔衛(wèi)生費占營業(yè)收入的比率為5.68%。且百強企業(yè)中，有60.50%的項目對清潔衛(wèi)生實行業(yè)務(wù)外包。因此，如百強企業(yè)對清潔衛(wèi)生全部實行外包，則費用占營業(yè)收入的比率分別為9.39%（5.68%/60.50%）。
20xx年，XX物業(yè)清潔衛(wèi)生項目全部實行業(yè)務(wù)外包，費用支出728.68萬元，占營業(yè)收入的比例為15.70%，比百強企業(yè)的9.39%高6.31個百分點。如按百強企業(yè)的占比標準算，XX物業(yè)的費用開支應(yīng)為435.93萬元，實際超支金額292.74萬元，超支比例67.15%。該項費用超支非常嚴重。從具體管理處看，超支情況較嚴重的是XS管理處、LA管理處和CH管理處，超支金額分別為1xx.34萬元、76.79萬元和79.32萬元，超支比例分別為150.22%、108.63%和47.64%。具體情況見下表：
注：營業(yè)收入為20xx年考核收入4452.40萬元，加上 XS、LA的空置管理費247.54萬元，加CH管理處管理費漲價后可多收取的管理費收入224.45萬元，減空間運營收入按五五分成后調(diào)整的收入281.85萬元。
�。�2）行業(yè)調(diào)查情況。
根據(jù)本次走訪的先進物業(yè)公司的標準，普通住宅按建筑面積每一萬平米配備一名清潔人員，單價約為3200元/人*月。如按此標準計算，XX物業(yè)需要約140名清潔人員（考慮可能存在的特殊原因，在按標準計算的127人的基礎(chǔ)上，另增加13人），比XX物業(yè)20xx年實際人數(shù)xx6.5人，少56.5人。年支出少204.68萬元（不含稅），人數(shù)超支比例40.36%。該項費用超支非常嚴重。
（3）管理建議。
第一，XX物業(yè)應(yīng)根據(jù)行業(yè)標準和項目實際情況，重新核實各項目的清潔人員編制，達到節(jié)約開支的目的。
第二，對于不同檔次的項目，應(yīng)建立不同的清潔服務(wù)標準和檢查標準。我們發(fā)現(xiàn)，XS管理處清潔費人均單價為3616元，明顯高于XX物業(yè)其他管理處的2700元-3080元，物業(yè)公司回復(fù)，是因為配合XS管理處后期售樓，項目需要達到更高的服務(wù)水平。但查看合同發(fā)現(xiàn)，約定的服務(wù)標準和檢查標準與XX物業(yè)其他項目相同。建議XX物業(yè)根據(jù)不同項目的檔次，建立相應(yīng)的服務(wù)標準和檢查標準。
第三，建議調(diào)查清潔衛(wèi)生費用長期超標準的原因，并引以為戒，避免以后再次出現(xiàn)類似的情況。
3、綠化費。
（1）相關(guān)費用占營業(yè)收入的比率：比例基本正常。
百強企業(yè)綠化費占營業(yè)收入的比率為1.57%。且百強企業(yè)中，有43.49%的項目對綠化實行業(yè)務(wù)外包。因此，如百強企業(yè)對綠化全部實行外包，則費用占營業(yè)收入的比率為3.60%（1.57%/43.49%）。
20xx年，XX物業(yè)綠化項目全部實行業(yè)務(wù)外包，費用支出184.17萬元，占營業(yè)收入的比例為3.97%，比百強企業(yè)的3.60%高0.37個百分點。如按百強企業(yè)的占比標準算，XX物業(yè)的費用開支應(yīng)為167.13萬元，實際超支金額17.04萬元，超支比例10.20%。該項費用開支總體基本正常。從具體管理處看，超支情況較嚴重的是XS管理處，超支金額為32.xx萬元，超支比例為103.95%。具體情況見下表：
�。�2）行業(yè)調(diào)查情況。
根據(jù)本次走訪的先進物業(yè)公司的標準，普通住宅按綠化面積7000-8000平米配備一名清潔人員。如7000平米/人計算，XX物業(yè)需要約29名清潔人員，比XX物業(yè)20xx年實際人數(shù)36人，少7人，年支出少30.91萬元（不含稅，按XX物業(yè)綠化平均單價3900元計算），人數(shù)超支比例24.14%。由于20xx年的實際人數(shù)已減少到32人，因此，目前該項費用開支總體基本正常。
�。�3）管理建議。
XX物業(yè)應(yīng)核實XS管理處綠化費用是否合理。
三、其他經(jīng)營管理建議
（一）品質(zhì)服務(wù)管理。
XX物業(yè)應(yīng)將工作重點逐步轉(zhuǎn)移到改善與提升服務(wù)品質(zhì)上。鑒于目前，XX物業(yè)預(yù)算能實現(xiàn)盈虧平衡，實現(xiàn)財務(wù)上的獨立生存，XX物業(yè)應(yīng)將工作重點轉(zhuǎn)移到品質(zhì)建設(shè)上。具體措施有：
1、建議XX物業(yè)建立維修、清潔、綠化、安保和管家服務(wù)的標準化流程，明確每個相關(guān)崗位的職責(zé),確保崗位職責(zé)的具體明確，具有可操作性。并有配套的檢查和考核規(guī)范。
2、重視信息化建設(shè)，盡量用科技化手段實現(xiàn)品質(zhì)標準化的管理。XX物業(yè)應(yīng)繼續(xù)完善目前已經(jīng)開發(fā)完成的內(nèi)部管理軟件思源APP、釘釘軟件，提高軟件的使用率。將標準化流程固定在系統(tǒng)中，保證標準化流程的執(zhí)行不打折扣。同時，努力實現(xiàn)全部工單信息化，提高工作任務(wù)的響應(yīng)速度，保證服務(wù)質(zhì)量。
3、在績效考核中，降低財務(wù)指標的分值占比，增加滿意度調(diào)查結(jié)果的分值占比。目前考核中，財務(wù)指標占比70%，不考核滿意度調(diào)查結(jié)果。建議將財務(wù)指標占比調(diào)低到50%以下，滿意度調(diào)查結(jié)果占比增加到20%以上。建議自費聘請第三方進行滿意度調(diào)查，也可使用物業(yè)協(xié)會、政府部門等的調(diào)查結(jié)果作為考核依據(jù)。
4、集團相關(guān)部門應(yīng)定期、獨立對物業(yè)公司標準化流程的執(zhí)行情況進行檢查，并將檢查結(jié)果反映在績效考核中。
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1、建議XX物業(yè)對考核指標進行層層分解，最終將考核指標明確、具體得分配到基層員工。
目前，集團將考核指標下達給XX物業(yè)后，XX物業(yè)會將指標分解給各管理處。但是，考核指標并未分解給本部的職能部門，也未分解給各項目的基層員工。職能部門只是按部就班的工作，并不清楚如何努力才能更有效的達成考核目標；各項目負責(zé)人也不清楚如何帶領(lǐng)團隊共同努力完成考核目標。具體建議如下：
�。�1）建議XX物業(yè)將考核指標先分解給各職能部門，由各職能部門再分解到項目，職能部門是該項指標的負責(zé)人。如財務(wù)指標分解給財務(wù)部門，滿意度調(diào)查指標分解給品質(zhì)管理部門，離職率等指標分解給行政部門。各部門對相應(yīng)指標的總體完成情況負責(zé)。
（2）建議各項目將指標繼續(xù)分解給基層員工。如將管理費收入指標分解給每個管理員，將加班費用分解給安管等部門，滿意度調(diào)查指標分解給清潔、綠化、安管、維修等部門負責(zé)人。保證基層員工對自己的指標任務(wù)清楚明確。
2、調(diào)整績效考核指標。
根據(jù)本次走訪的先進物業(yè)公司的情況，各公司均采用關(guān)鍵指標考核的方法對物業(yè)公司進行績效考核�？冃Э己酥笜司攧�(wù)指標（30%-40%）、滿意度指標（10%-40%）和安全管理（扣分項）等。財務(wù)指標一般考核總收入、收繳率、利潤等幾項關(guān)鍵指標。XX物業(yè)的財務(wù)指標考核，具體到每一項收入（管理費收入、停車場收入、其他收入等）和支出（人工成本、水電成本、公共設(shè)施維修、其他費用等）。
由于XX物業(yè)按明細項目制定年度預(yù)算，且審批流程規(guī)定，超預(yù)算的費用項目須經(jīng)集團審批，建議改變財務(wù)指標考核方式，僅考核關(guān)鍵財務(wù)指標，如總收入、收繳率、利潤等，不考核支出的具體細項。
附件：《XX物業(yè)管家和維修工薪資對比表》
[1]500強企業(yè)的數(shù)據(jù)來源于：中物研協(xié)和上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心，《2020物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力測評報告》，下同
[2]深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，《20xx年度深圳市物業(yè)管理統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析的報告》（http://www.szpmi.org/portal/article/index/id/2455.html）
[3] 百強企業(yè)的數(shù)據(jù)來源于：中國指數(shù)研究院與中國房地產(chǎn)top10研究組，《20xx年中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告》，下同
[4].光華物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入不含本部的傭金收入，停車場收入不含歸屬集團的月卡收入,租賃傭金收入并入多種經(jīng)營服務(wù)收入。
公司狀況調(diào)查報告4
一﹑調(diào)查目的與方法
無論任何企業(yè)都把“財務(wù)”作為企業(yè)運作的核心，只有過硬的財務(wù)預(yù)算才能給企業(yè)帶來先前無后的經(jīng)濟效益的發(fā)展。為了將在校所學(xué)的專業(yè)知識,與平時所學(xué)的理論在工作中的經(jīng)驗相結(jié)合，從而加強對會計工作有自己的獨到見解，并且希望通過此次的調(diào)查結(jié)果來檢驗自己的會計功底和預(yù)算流程與會計管理方法
二、調(diào)查時間、對象與方法
20xx年4月20日－5月01日，我采用實地調(diào)查法和資料查閱法對南京三泰制衣有限公司（以下簡稱三泰公司）的財務(wù)情況進行了調(diào)查。在調(diào)查過程中，得到了“三泰公司”的支持和協(xié)助。我本著客觀，求實的原則，詳查了相關(guān)會計資料�，F(xiàn)將調(diào)查情況報告如下：
三、調(diào)查結(jié)果與分析
（一）企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀
“三泰公司”于20xx年7月成立，從事服裝加工出口，現(xiàn)有注冊資本118萬元。至20xx年12月止該公司累計虧損140萬元，潛虧60萬元，實際虧損200萬元。經(jīng)營期間，累計實現(xiàn)銷售收入844萬元，銷售成本786萬元，管理費用239．9萬元，財務(wù)費用223．7萬元，銷售費用10萬元，產(chǎn)品銷售稅金及附加2萬元，盈余公積虛掛23萬元。20xx年12月末資產(chǎn)總額1137萬元，負債1519萬元，所有者權(quán)益－382萬元，資產(chǎn)負債率126％，目前處于資不抵債的狀況。
由于三泰公司領(lǐng)導(dǎo)層對財務(wù)管理意識不強，從企業(yè)建立之初就沒有著手建立一套規(guī)范的財務(wù)運作機制，以至于在以后的`發(fā)展和擴張中，使財務(wù)管理不可控制，幾年來企業(yè)連年虧損，步入了資不抵債的境地。這與其說是經(jīng)營上的失敗，不如說是財務(wù)上的失敗，主要是成本管理失控。成本控制管理是企業(yè)增加盈利的根本途徑，是企業(yè)求得生存的主要保障，功鑫公司從建立之初，沒有建立一整套的成本控制制度，沒有目標成本預(yù)測，也沒有成本目標考核制度，造成經(jīng)營當(dāng)中成本管理失控。
其一、原材料攤消不合理，主要原材料未用完不辦理退庫手續(xù)，使其材料在車間積壓或混用，使成本不符。
其二、自制模具所產(chǎn)生的材料消耗，費用，在各車間或工序領(lǐng)用時，不填用途或領(lǐng)用部門造成財務(wù)估計攤派，使其單位成本不實。
其三、有的低值易耗品，輔助材料等未按財務(wù)制度建立有關(guān)明細帳或備查輔助帳，在計算時，一次性進入制造費用中，例：20xx年1月份低值易耗品，2月份54號憑證中的縫紉機，2月份58號憑證中布料等，未按逐月攤消，使當(dāng)期成本過高。
其四、財務(wù)人員更換頻繁，在核算過程中不按連續(xù)性造成成本脫勾。
其五、成品庫設(shè)置車間內(nèi)不符合管理制度，易造成混亂，材料庫由庫管員自填領(lǐng)料單，上報資料是自編表而不是原始單據(jù)，從而出現(xiàn)了成品庫帳，材料庫帳與財務(wù)科帳不相符。由于這各方面原因使產(chǎn)品各品種的實際生產(chǎn)成本不準確，無法對生產(chǎn)產(chǎn)品的品種結(jié)構(gòu)進行合理的調(diào)整。
事實上，“三泰公司”經(jīng)營期間累計銷售成本786萬元，加上潛虧的60萬元，就已超過累計的銷售收入844萬元，不計算期間費用就已出現(xiàn)虧損，可見成本之高。這樣的結(jié)果，在銷售價格不能提高或者經(jīng)營規(guī)模不能成倍增長或者產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不調(diào)整的情況下，就會出現(xiàn)生產(chǎn)銷售得越多虧得越多。事實也是如此：07、08、09、10年的銷售收入分別是：11萬元、71．5萬元、323．7萬元、438萬元，虧損分別是：15．6萬元、104．4萬元、155．2萬元、141．5萬元，累計銷售收入844萬元。累計虧損440萬元（不含潛虧數(shù)，含盈余公積－23萬元）。
�。ǘ┴攧�(wù)狀況分析
“三泰公司”從20xx年7月成立，至20xx年12月止，經(jīng)營期間，累計實現(xiàn)銷售收入844萬元，銷售成本786萬元，銷售成本占銷售收入93％。累計發(fā)展管理費用239．9萬元，財務(wù)費用223．7萬元，合計464萬元，占累計虧損500萬元的95％，虧損500萬元，擠占流動資金周轉(zhuǎn)，費用的節(jié)約是效益增加的直
接途徑。預(yù)付帳款250萬元長期不收回參與流動，又未見資金占用費收入，必須變相增加財務(wù)費用。固定資產(chǎn)凈值698萬元，占資產(chǎn)1457萬元的49％，流動資金沉淀比重偏重。負債總額1819萬元中，借款1532萬元占84．22％，其中部分資金成本高達24％。
舉債（借款）經(jīng)營本是企業(yè)發(fā)展和擴張的一條捷徑，但企業(yè)采取舉債經(jīng)營形式的前提是資金周轉(zhuǎn)速度較好，利潤率較高，這樣才能為還債奠定基礎(chǔ)�！肮喂尽钡膶嶋H情況是，20xx年12月末的負債總額為1519萬元，其中：農(nóng)行借款就占1232萬元，是負債總額的84．22％，而在資金運用上，固定資產(chǎn)凈值698萬元，虧損500萬元，兩項計1198萬元，這部分退出流動的資金占負債總額的65．86％，資金周轉(zhuǎn)緩慢勢成必然。不到35％的資金流動難于承擔(dān)84％的資金成本,高比例的舉債失去了相應(yīng)的利潤率作保證,那么這個高舉債很快就成為導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營失敗的主要因素之一。
四、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題
�。ㄒ唬⿷{證附件不齊、原始單據(jù)不規(guī)范、報審制度不嚴格，例：a、所付款項，無任何支、收單位或個人簽字憑據(jù)。20xx年1月17號憑、退股金110，000，00元，20xx年2月42號、46號憑、付運費29，288，85元，付代收款30，000，00元，20xx年3月17號憑、付材料款50，000，00元，基建款50，000，00元。b、20xx年3月16號憑，直接預(yù)付板材款20，000，00元，無任何簽字和收款單位憑據(jù)。20xx年3月20號、40號憑、無任何領(lǐng)導(dǎo)簽字和收款人憑據(jù)，直接在憑證上支付現(xiàn)金10，000，00元、20，000，00元。
�。ǘ┎粐栏癜船F(xiàn)行權(quán)責(zé)發(fā)生制核算，說明財會基礎(chǔ)工作有待加強，財務(wù)管理水平有待提高。例：20xx年3月19號、32號憑，支付上月電費5000元，按權(quán)責(zé)發(fā)生制因記入上月相關(guān)費用中予以沖抵。
（三）沒有建立完善的成本核算制度。每個產(chǎn)品品種沒有實行目標成本制度，成本責(zé)任制。沒有建立成本考核獎懲制度成品庫帳，原材料庫帳與財務(wù)科帳不一致，成本計算缺乏準確性。成本計算單元主要材料耗用量，無法對成本升降原因進行定量分析。例：20xx年10月末，生產(chǎn)成本出現(xiàn)負成本12557.89元，已完工未結(jié)轉(zhuǎn)的模具修理成本3585．69元未轉(zhuǎn)入產(chǎn)品成本。反映出成本結(jié)轉(zhuǎn)不規(guī)范。
�。ㄋ模┎牧项I(lǐng)料單填制不規(guī)范，有的無申領(lǐng)人、無用途。甚至出現(xiàn)庫管員代填發(fā)料單。例：20xx年5月19號領(lǐng)，領(lǐng)用機油5瓶、9號縫紉針，即無領(lǐng)用人簽字也無用途說明。
�。ㄎ澹┙杩顔�、收據(jù)、報銷單的報批制度未嚴格執(zhí)行，各項規(guī)章制度傳閱，保管不健全。例：20xx年1月2號，5號憑，業(yè)務(wù)員王平報銷差旅費2360元，報銷單無領(lǐng)導(dǎo)簽字，也無附原始附件。
五、改進建議
三泰公司經(jīng)過加強財務(wù)管理、降低-制造成本、降低資金成本，企業(yè)走出困境是有希望的�，F(xiàn)針對“三泰公司”具體存在的問題，提出改進建議附后。
�。ㄒ唬┍P活存量：及時清理收回應(yīng)收款項；清理固定資產(chǎn)，對不用的固定資產(chǎn)變現(xiàn)。
�。ǘ┘訌娿y行存款管理；按要求分設(shè)明細帳；按月編制銀行存款調(diào)節(jié)表，由會計勾兌，出納清理未達帳。
�。ㄈ┚幹瀑Y金計劃（季或年）表，便于靈活掌握和調(diào)度資金，提高資金利用效率。
（四）調(diào)整借款結(jié)構(gòu)，降低籌資成本。
�。ㄎ澹┙ⅰ澳M市場核算，實行成本否決”的經(jīng)營機制和管理制度。即：以市場為導(dǎo)向，成本為基礎(chǔ)，盈利為目的。
（六）測算每個產(chǎn)品的目標成本，對每個品種的制造成本準確計算，對虧損嚴重的品種暫停生產(chǎn)。
�。ㄆ撸┰谡莆彰總�產(chǎn)品的制造成本上，調(diào)整產(chǎn)品生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，對適銷對路，盈利較好的品種要注意擴大生產(chǎn)。
（八）建立建全各項成本管理制度，從材料購、消、存，到產(chǎn)成品入庫、銷售等整個生產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)制訂相應(yīng)的控制，稽核制度，嚴格執(zhí)行。
�。ň牛┙⒊杀灸繕丝己酥贫�。將目標成本層層分解到各部門、個人后，要及時對實際成本進行考核，并給予一定獎勵，鼓勵人人參與成本管理。
�。ㄊ┮载攧�(wù)科為主，不定期對成本核算過程進行核對，分析差異原因，提出解決辦法。
（十一）建立“一枝筆”審批制度，嚴把開支關(guān)。
�。ㄊ┙�(nèi)部財務(wù)管理制度，做到收支有合理依據(jù)，帳帳相符、帳證相符、帳實相符。
（十三）嚴格執(zhí)行工業(yè)企業(yè)會計制度，會計核算要連續(xù)、系統(tǒng)、真實。
六、總結(jié)
綜上所述想要作為一名合格的會計預(yù)算員，且精通各類財務(wù)分析。他的工作好比企業(yè)的心臟，心臟不跳動隨之企業(yè)的肢體也將僵持。他的能力直接影響著企業(yè)的興起與衰退，所以每個企業(yè)都必需要要求財務(wù)管理員靈活掌握財務(wù)預(yù)算方法和懂得企業(yè)規(guī)避風(fēng)險的手段。由此分析告知我們無論任何企業(yè)“財務(wù)”是操作的主干，是企業(yè)的靈魂。
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