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為什么有人說(shuō)肯德基沃爾瑪是做地產(chǎn)的?
在我們平凡的學(xué)生生涯里，是不是聽(tīng)到知識(shí)點(diǎn)，就立刻清醒了？知識(shí)點(diǎn)有時(shí)候特指教科書(shū)上或考試的知識(shí)。想要一份整理好的知識(shí)點(diǎn)嗎？以下是小編為大家整理的為什么有人說(shuō)肯德基沃爾瑪是做地產(chǎn)的?，歡迎大家借鑒與參考，希望對(duì)大家有所幫助。
為什么有人說(shuō)肯德基沃爾瑪是做地產(chǎn)的?
1974年，麥當(dāng)勞王國(guó)的創(chuàng)始人雷克羅克，被邀請(qǐng)去奧斯汀為得克薩斯州立大學(xué)的工商管理碩士班作講演，在一場(chǎng)激動(dòng)人心的講演之后，學(xué)生們問(wèn)雷是否愿意去他們常去的地方一起喝杯啤酒，雷高興地接受了邀請(qǐng)。
當(dāng)這群人都拿到啤酒之后，雷問(wèn)：“誰(shuí)能告訴我我是做什么的?”大多數(shù)MBA 學(xué)生都認(rèn)為雷是在開(kāi)玩笑。見(jiàn)沒(méi)人回答他的問(wèn)題，于是雷又問(wèn)：“你們認(rèn)為我能做什么呢?”學(xué)生們又一次笑了，最后一個(gè)大膽的學(xué)生叫道：“雷，所有人都知道你是做漢堡包的”。雷哈哈地笑了：“我料到你們會(huì)這么說(shuō)。”他停止笑聲并很快地說(shuō)：“女士們、先生們，其實(shí)我不做漢堡包業(yè)務(wù)，我的真正生意是房地產(chǎn)�！�
麥當(dāng)勞公司的收入主要來(lái)源于房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)收入、從加盟店收取的服務(wù)費(fèi)和直營(yíng)店的盈余三部分。其中直營(yíng)店的收入占到三分之一，加盟店的收入中，房產(chǎn)收入達(dá)到了90%。而在中國(guó)市場(chǎng)上，由于一線城市餐飲行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，麥當(dāng)勞更多的采用直營(yíng)店的模式，而在美國(guó)市場(chǎng)上，有60%的麥當(dāng)勞房產(chǎn)屬于麥當(dāng)勞公司所有，其它的多為麥當(dāng)勞公司出面簽訂的產(chǎn)期租賃協(xié)議，即在麥當(dāng)勞選址中重點(diǎn)遵循的租期要達(dá)到20年的這個(gè)原則。
那么麥當(dāng)勞又是如何賺錢的呢，在討論這個(gè)具體的問(wèn)題之前，可以先看看現(xiàn)在遍布各地的城市綜合體，這些城市綜合體在宣傳推廣層面無(wú)一例外的濃墨重彩大肆渲染自己對(duì)于知名商家的引進(jìn)。而以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為代表的所謂訂單式商業(yè)綜合體企業(yè)，更是對(duì)于知名商家的引進(jìn)不遺余力。在這個(gè)現(xiàn)象的背后，其實(shí)對(duì)于萬(wàn)達(dá)這一類的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們看中的是沃爾瑪、麥當(dāng)勞這類商家對(duì)于中小商家以及投資者的吸引作用。而中小商家對(duì)于沃爾瑪、麥當(dāng)勞的追捧也源于對(duì)他們商鋪選址的分析能力的認(rèn)可。例如麥當(dāng)勞餐廳，開(kāi)一家火一家，只要一個(gè)地段有麥當(dāng)勞或者肯德基餐廳入住，就意味著這個(gè)地段具有投資價(jià)值，以此來(lái)形成中小商家的跟風(fēng)。而麥當(dāng)勞這類錨店對(duì)于整個(gè)區(qū)域價(jià)值的提升又為他們的盈利打開(kāi)了一定的空間。
麥當(dāng)勞總部做的更多的不是餐廳的經(jīng)營(yíng)，而是投入更大的精力在如何為餐廳選址，以及論證選址的可行性。由此形成了麥當(dāng)勞總部負(fù)責(zé)餐廳的選址和論證，特許加盟者負(fù)責(zé)餐廳的運(yùn)營(yíng)。而對(duì)于麥當(dāng)勞公司來(lái)說(shuō)，他們的收益在于對(duì)地段潛力的挖掘以及自身入住后對(duì)區(qū)域價(jià)值提升帶來(lái)的溢價(jià)。
換言之，麥當(dāng)勞簽訂20年的長(zhǎng)效合同，以及麥當(dāng)勞自身強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，使得在平均地價(jià)成本為100的區(qū)域內(nèi)，麥當(dāng)勞可以拿到的價(jià)格是80，而麥當(dāng)勞入住后，區(qū)域價(jià)值得到提升，總體組進(jìn)水平上漲，平均租金上漲到110，而麥當(dāng)勞享受的就是中間110-80的30差價(jià)部分。通過(guò)特許加盟，麥當(dāng)勞公司持有黃金地段的旺鋪土地，然后吸引特許加盟者進(jìn)入，從麥當(dāng)勞公司手頭承租這些旺鋪，以此帶來(lái)的價(jià)格差成為麥當(dāng)勞公司的利潤(rùn)。對(duì)于在全球一百余個(gè)國(guó)家擁有數(shù)萬(wàn)塊黃金旺鋪的麥當(dāng)勞公司來(lái)說(shuō)，確實(shí)是一個(gè)高超的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者。
用一種通俗的說(shuō)法為，麥當(dāng)勞公司承擔(dān)的是一個(gè)二房東的角色，通過(guò)收購(gòu)或者租賃房屋，然后轉(zhuǎn)租給自己的加盟者，賺取中間部門的價(jià)差。而這個(gè)才是麥當(dāng)勞最為賺錢的地方。更為可怕的是麥當(dāng)勞在中國(guó)正在以每年150家以上的速度擴(kuò)張，不斷地持有商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域的物業(yè)，而持有型物業(yè)比重的增加，維護(hù)了麥當(dāng)勞公司穩(wěn)定的現(xiàn)金流。而麥當(dāng)勞的老對(duì)手肯德基，采取的同樣是一種類似的方式，肯德基在中國(guó)大陸開(kāi)放加盟，加盟的條件是“不從零開(kāi)始”，即簽訂加盟協(xié)議，繳納加盟費(fèi)后，特許加盟者有權(quán)閱讀和分析肯德基提供的若干家成熟經(jīng)營(yíng)的肯德基餐廳，并從中選取一家，完成經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而在餐廳的日常經(jīng)營(yíng)中，由于客群等都已經(jīng)固定，肯德基執(zhí)行的是一整套的標(biāo)準(zhǔn)化操作模式，因此普通客戶感受不到餐廳有任何變化。所謂的不從零開(kāi)始，其實(shí)也在某種程度上限制了特許加盟者的選擇余地，特許加盟者只能以固定的價(jià)格承接肯德基持有的店鋪所在的物業(yè)。
進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域掘金的知名企業(yè)并不止麥當(dāng)勞一家，國(guó)內(nèi)知名的蘇寧國(guó)美電器，采取的也是類似的方式，由于它們本身就是商業(yè)房產(chǎn)的需求大戶，通過(guò)規(guī)模優(yōu)勢(shì)壓低租金成本，然后引進(jìn)各種電器廠商進(jìn)行銷售，類似于將大的商業(yè)用房分割為小的單位進(jìn)行出租，以此獲得收益。
回到題目，麥當(dāng)勞歸根結(jié)底確實(shí)是一家做商業(yè)地產(chǎn)的公司。麥當(dāng)勞采取的是另一種商業(yè)盈利模式，一種有別于城市綜合體的盈利道路。而麥當(dāng)勞的模式，可以簡(jiǎn)單的歸結(jié)為幾點(diǎn)，即模式化標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)的選址能力、強(qiáng)大的總部支持、持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的收益權(quán)并轉(zhuǎn)租給特許加盟者。
肯德基賣的是房地產(chǎn)怎么理解?
主要是轉(zhuǎn)租和購(gòu)地兩種模式。
麥當(dāng)勞初期的發(fā)展非常富有想象力，依靠快餐品牌和精準(zhǔn)的選地眼光，用低廉的價(jià)格與政府或者業(yè)主簽下長(zhǎng)期的低價(jià)土地租賃合同，以合同為抵押向銀行借貸，建起門店之后將地價(jià)抬高，再二次出租賺取差價(jià)。
資金雄厚后麥當(dāng)勞也開(kāi)始購(gòu)地建店再整體賣給自己的加盟商，或者購(gòu)地作加盟資本這樣的模式，總的來(lái)說(shuō)，這套模式在網(wǎng)上查查資料還是非常多的，比如以下這篇比較著名的文章：
麥當(dāng)勞：地產(chǎn)模式陷阱
其實(shí)商業(yè)模式中扣入房地產(chǎn)在大型企業(yè)中是比較常見(jiàn)的一環(huán)，只是肯德基等公司做房地產(chǎn)和我們常規(guī)的想法不太一樣，因此我們關(guān)注得會(huì)多一些。
記得看到過(guò)一句話說(shuō)得很好，大家都以為麥當(dāng)勞在賣地皮，其實(shí)他們賣的是地產(chǎn)商業(yè)分析成果。
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