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關(guān)于盤活農(nóng)村閑置農(nóng)房調(diào)研報(bào)告
隨著社會(huì)不斷地進(jìn)步，報(bào)告與我們愈發(fā)關(guān)系密切，我們?cè)趯憟?bào)告的時(shí)候要注意涵蓋報(bào)告的基本要素。那么大家知道標(biāo)準(zhǔn)正式的報(bào)告格式嗎？下面是小編精心整理的關(guān)于盤活農(nóng)村閑置農(nóng)房調(diào)研報(bào)告，希望對(duì)大家有所幫助。
關(guān)于盤活農(nóng)村閑置農(nóng)房的調(diào)研報(bào)告盤活漁農(nóng)村閑置農(nóng)房能夠大力促進(jìn)漁農(nóng)民增收和美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，漁農(nóng)村老年群體通過(guò)出租等形式盤活閑置農(nóng)房，增加一定收入解決養(yǎng)老問(wèn)題，同時(shí)盤活閑置農(nóng)房又為促進(jìn)民宿經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供了條件。為做好上述二方面問(wèn)題的有效結(jié)合，縣政協(xié)在去年開展盤活漁農(nóng)村閑置農(nóng)房調(diào)研的基礎(chǔ)上，今年繼續(xù)開展這一課題的深化，調(diào)研組實(shí)地走訪了菜園鎮(zhèn)、五龍鄉(xiāng)、黃龍鄉(xiāng)，開展座談交流，聽取意見(jiàn)建議�，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、基本情況
我縣漁農(nóng)村農(nóng)房約有1.5萬(wàn)套，據(jù)縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局口徑統(tǒng)計(jì)，目前全縣閑置農(nóng)房1679套，其中已盤活利用731套，占閑置農(nóng)房的43.5%。據(jù)縣文旅局口徑統(tǒng)計(jì)，漁家民宿經(jīng)營(yíng)戶共1007家，床位數(shù)19148張，20xx年，全縣漁家民宿戶均凈收入達(dá)22.3萬(wàn)元。
目前我縣初步規(guī)劃5個(gè)閑置農(nóng)房盤活利用重點(diǎn)區(qū)域：離島·十里金灘特色小鎮(zhèn)、百年漁場(chǎng)--盡山旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)、東海五漁村、藍(lán)色海灣與藍(lán)海岸區(qū)、百年燈塔海上花鳥示范島，涉及到6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，14個(gè)漁農(nóng)村。確定了4個(gè)示范區(qū)項(xiàng)目，打造實(shí)體樣板：花鳥鄉(xiāng)花鳥村示范區(qū)“建設(shè)項(xiàng)目”；嵊山鎮(zhèn)牧心藍(lán)灣國(guó)際海島度假村示范區(qū)“儲(chǔ)備項(xiàng)目”；五龍鄉(xiāng)黃沙村主題街區(qū)示范區(qū)“儲(chǔ)備項(xiàng)目”；五龍鄉(xiāng)左岸嶼民宿綜合體“提升項(xiàng)目”。
二、存在的主要問(wèn)題
�。ㄒ唬┐寮w收儲(chǔ)宅基地后不能以經(jīng)營(yíng)性用途獲得民宿審批。我們通過(guò)對(duì)以上各區(qū)域閑置農(nóng)房及宅基地收儲(chǔ)、招商引資情況的調(diào)研，目前主要有兩種方式來(lái)盤活閑置農(nóng)房，一是集體收儲(chǔ)、對(duì)外招商；二是個(gè)人直接與投資商簽訂租賃協(xié)議。比如嵊山鎮(zhèn)對(duì)滿嘴頭區(qū)塊通過(guò)村集體和國(guó)資搭建平臺(tái)公司，集中收購(gòu)民房，再向外招商招租；菜園鎮(zhèn)金平村對(duì)大魚岙閑置農(nóng)房在征得產(chǎn)權(quán)人同意后由村集體統(tǒng)一收購(gòu)。以上房屋收購(gòu)后，因宅基地性質(zhì)沒(méi)有改變，投資商不能作為主體申請(qǐng)民宿建設(shè)和開辦審批，原宅基地使用權(quán)人申請(qǐng)也不現(xiàn)實(shí)，而村集體審批主要涉及兩個(gè)問(wèn)題，一是根據(jù)目前土地法規(guī)定，村集體土地不能用于經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)開發(fā)；二是村集體只能申請(qǐng)公益類或公用設(shè)施類的房產(chǎn)建設(shè)審批，民宿只能由宅基地使用權(quán)人申請(qǐng)房屋建設(shè)審批。因此，村集體收購(gòu)個(gè)人房屋后，宅基地由村統(tǒng)一收儲(chǔ)，投資商要投資民宿，在審批上依舊要原宅基地使用權(quán)人去辦理，這會(huì)導(dǎo)致一系列的后續(xù)糾紛和問(wèn)題，除非集體土地征用為國(guó)有土地掛牌出讓，但又涉及成本上升等問(wèn)題。按目前情況來(lái)看，在國(guó)家對(duì)集體土地入市政策未實(shí)質(zhì)性落地的時(shí)候，投資商和村集體即使達(dá)成開發(fā)協(xié)議，在審批上仍處于兩難狀況。如菜園鎮(zhèn)金平大魚岙村閑置農(nóng)房收購(gòu)后對(duì)這些政策不是十分了解，認(rèn)為村里集中去審批民宿建設(shè)就可以了。
�。ǘ┺r(nóng)房租賃信息不對(duì)稱導(dǎo)致閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)不規(guī)范。在去年課題調(diào)研的基礎(chǔ)上，我們又針對(duì)由于農(nóng)房信息不對(duì)稱，致使閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)不規(guī)范，投資商與個(gè)人簽訂租賃協(xié)議、租賃價(jià)格和后續(xù)審批等問(wèn)題，專題召開了座談會(huì)。根據(jù)投資商反映，情況主要有兩種，一種由投資商找到村里，由村里出面了解出租房屋情況，價(jià)格由投資商和房屋所有權(quán)人協(xié)商，但涉及其他房屋租賃時(shí)，由于沒(méi)有一定的指導(dǎo)價(jià)，租賃價(jià)格水漲船高，投資商難以接受，即使交易成功，后續(xù)審批手續(xù)又需要房屋所有權(quán)人去辦理，因此在價(jià)格協(xié)商上處于被動(dòng)，多數(shù)是通過(guò)人情談妥。比如舟山匯城民宿管理有限公司投資的五龍會(huì)城村“左岸嶼”民宿綜合體，投資商與房屋所有權(quán)人洽談租賃價(jià)格，就遇到這些情況。第二種是與村里直接商談，這主要是村里已收購(gòu)的閑置農(nóng)房，但由于收購(gòu)房屋的位置、面積等問(wèn)題，收購(gòu)房屋又比較零星，不利于綜合體民宿開發(fā)，投資商投資意愿降低。因此，閑置農(nóng)房相關(guān)信息不齊全、不對(duì)稱，沒(méi)有比較權(quán)威的房屋信息發(fā)布平臺(tái)和房屋租賃指導(dǎo)價(jià)，農(nóng)房租賃市場(chǎng)不規(guī)范運(yùn)作，容易造成租賃雙方都比較被動(dòng)的局面。
�。ㄈ┥暾�(qǐng)閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)抵押貸款的途徑不暢通。通過(guò)與投資商和村負(fù)責(zé)人的座談，進(jìn)一步了解了閑置農(nóng)房招商和開發(fā)資金投入等情況，一般情況下，投資商的資金由自籌資金、合伙人出資和銀行貸款等構(gòu)成。根據(jù)農(nóng)房“三權(quán)分置”政策，可以以閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行抵押貸款，但在實(shí)際操作過(guò)程中，主要存在兩個(gè)問(wèn)題，一是農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)未真正形成市場(chǎng)，漁農(nóng)民對(duì)農(nóng)房使用權(quán)證的做證意愿不強(qiáng)，一般沒(méi)派用場(chǎng)就不會(huì)去做證。二是農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)抵押貸款，縣內(nèi)各銀行機(jī)構(gòu)（除信用社）尚未開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)。
比如舟山匯城民宿管理有限公司在農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”試點(diǎn)時(shí)才取得一本使用權(quán)證書，而以使用權(quán)證進(jìn)行融資還是需要以房屋所有權(quán)進(jìn)行抵押貸款，投資商與房屋所有權(quán)人很難談妥。因此，農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)及使用權(quán)抵押貸款的問(wèn)題不解決，對(duì)今后的閑置農(nóng)房開發(fā)利用會(huì)造成一定的影響。
�。ㄋ模┐迩f規(guī)劃設(shè)計(jì)缺失影響閑置農(nóng)房開發(fā)整體性。按照目前幾個(gè)區(qū)域投資項(xiàng)目的情況，除了花鳥鄉(xiāng)區(qū)域、嵊山滿嘴頭區(qū)塊、黃龍東咀頭區(qū)域整體開發(fā)有詳細(xì)規(guī)劃外，其他已有投資意向開發(fā)的閑置農(nóng)房集中區(qū)域尚未有村莊規(guī)劃，一般是委托投資商自行設(shè)計(jì)規(guī)劃擬開發(fā)地塊，更多的是民宿建設(shè)方案，零星散狀的設(shè)計(jì)布局，是否符合旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和村莊整體風(fēng)貌、公共設(shè)施布局，投資商不得而知，有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村委也拿不出規(guī)劃來(lái)，開發(fā)隨意性較大，對(duì)今后的村莊發(fā)展和旅游業(yè)態(tài)布局等帶來(lái)不可逆轉(zhuǎn)的影響。同時(shí)多數(shù)村委對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的土地“三條紅線”區(qū)域不是十分清楚，投資商看中的區(qū)域與村委談妥后，往往在審批環(huán)節(jié)涉及“紅線”而放棄投資。比如寧波市鄞州區(qū)的投資商在菜園鎮(zhèn)石柱村投資民宿綜合體，就遇到“紅線”問(wèn)題幾經(jīng)調(diào)整投資規(guī)模和投資區(qū)域，按照目前4家民宿的體量和所涉及的區(qū)域來(lái)看，布局尚屬合理，但由于該村缺乏村莊詳細(xì)規(guī)劃，如今后繼續(xù)投資開發(fā)的民宿綜合體區(qū)域、相關(guān)配套業(yè)態(tài)區(qū)域、公共設(shè)施配套等如何布局都未作系統(tǒng)性的考慮。雖然村委對(duì)外招商的積極性很高，但缺乏村莊規(guī)劃的整體性考慮，菜園鎮(zhèn)金平區(qū)域也存在類似問(wèn)題。
三、建議和途徑
�。ㄒ唬┓e極探索集體土地入市。我們了解到縣外其他地區(qū)集體土地入市才開始試點(diǎn)，也沒(méi)有較好的參考經(jīng)驗(yàn)，建議縣自規(guī)局等相關(guān)部門要積極研究政策，尤其是做好集體土地入市相關(guān)政策的研究。針對(duì)進(jìn)城落戶的、一戶多宅的，根據(jù)土地法規(guī)定，需要政府制定有償退出的機(jī)制，不能簡(jiǎn)單的允許原拆原建、原址復(fù)原。對(duì)這類退出的閑置宅基地和閑置住宅，推進(jìn)盤活機(jī)制，并加快完成確權(quán)登記發(fā)證工作，特別是要進(jìn)一步深化農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革，健全完善農(nóng)房（宅基地）歷史遺留問(wèn)題確權(quán)登記處置辦法，清理“一戶多宅”、違法和超標(biāo)建設(shè)，加快完成農(nóng)房（宅基地）確權(quán)登記頒證工作，解決發(fā)證不到位的問(wèn)題。
�。ǘ┐罱ㄩe置農(nóng)房租賃管理平臺(tái)。這項(xiàng)工作建議縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局牽頭開展，制定出臺(tái)《漁農(nóng)村閑置農(nóng)房租賃管理辦法》，可以參照花鳥鄉(xiāng)的模式以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位建立閑置農(nóng)房租賃管理平臺(tái)，待條件成熟后逐步建立覆蓋全縣的“歸屬清晰、權(quán)能完整、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢”的全縣統(tǒng)一的平臺(tái)。主要功能是線上線下推介閑置農(nóng)房，推出區(qū)域指導(dǎo)價(jià)和規(guī)范性合同文本。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)一步完善閑置農(nóng)房信息，扎實(shí)做好閑置農(nóng)房調(diào)查摸底工作，不斷更新各村農(nóng)戶數(shù)、人口數(shù)、農(nóng)房數(shù)、農(nóng)村宅基地和閑置農(nóng)房數(shù)等數(shù)據(jù)，對(duì)有意進(jìn)入流轉(zhuǎn)的閑置農(nóng)房進(jìn)行詳細(xì)信息登記和動(dòng)態(tài)管理。對(duì)自愿納入政府管理平臺(tái)交易的承租方和出租方，政府可以提供必要的服務(wù)，并經(jīng)營(yíng)承租方繳納一定的保證金并設(shè)立保證金退繳規(guī)則，減少交易風(fēng)險(xiǎn)和違規(guī)轉(zhuǎn)租行為，規(guī)范漁農(nóng)村閑置農(nóng)房租賃市場(chǎng)健康運(yùn)行。
�。ㄈ﹦�(chuàng)新金融扶持機(jī)制。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)為創(chuàng)新主體提供融資、授信、增信服務(wù)，支持銀行機(jī)構(gòu)深化農(nóng)民資產(chǎn)受托代管融資試點(diǎn)，引導(dǎo)銀行機(jī)構(gòu)開展閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)抵押貸款，解決閑置農(nóng)房盤活中翻修、裝修、經(jīng)營(yíng)等必要的資金支持；為行政村“整村批量授信”，加快農(nóng)村貸款審批效率，提高農(nóng)村信貸獲得率；鼓勵(lì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)探索開展農(nóng)房使用權(quán)抵押貸款還款履約保險(xiǎn)，探索建立抵押物處置機(jī)制、貸款風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制、緩釋和補(bǔ)償機(jī)制，防范控制金融風(fēng)險(xiǎn)。
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