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房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟分析與成本控制論文
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目決策分析不當對成本造成的影響
1.開發(fā)成本受經(jīng)濟形勢的影響
因為經(jīng)濟形勢的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商造成的損失是巨大的,比如像:市場需求、購買力、匯率等等方面。從最初的可行性研究到最終的樓盤上市,中間間隔很長的一段時間,在此期間內(nèi),市場需求會發(fā)生很大的變動,消費者需求等各種因素的變化會直接導致投資收益與預期計算偏離很遠。
2.開發(fā)成本受法律政策的影響
對房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財政政策。法律政策風險是指一個國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動以及相應的法律政策調(diào)整,造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。貨幣正常的松緊直接影響到項目的開發(fā),從而影響到企業(yè)項目開發(fā)所需的成本費用。
二、完善房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策經(jīng)濟分析的措施
1.建立科學的評估指標體系
規(guī)劃評估指標主要考慮的因素有:土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、交通、公共設施配套等等因素。在進行設計方案的評比過程中要充分考慮性價比、經(jīng)濟性以及環(huán)保、格調(diào)等等各個細節(jié)問題。在進行經(jīng)濟評價的過程中要綜合考慮財務評價和綜合評價,每個評價指標所包含的因素都對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本存在直接或者間接的影響。適當?shù)奶岣呓ㄖ骄鶎訑?shù)和建筑密度,控制適當?shù)慕ㄖ莘e率,可以減少房地產(chǎn)開發(fā)項目的單位造價,同時節(jié)約用地,從而能有效降低整個項目的建設資金。
2.規(guī)劃方案的優(yōu)選
要想有效地控制工程造價,必須在進行充分的市場調(diào)查研究之后,結合項目的具體情況,保證能滿足使用功能與生產(chǎn)要求的雙重前提下進行技術和經(jīng)濟的有效整合,制定出多個方案進行比較,從中選出最優(yōu)方案。在進行比較方案的優(yōu)選工作時,一定要注意各個方案之間的可比性,根據(jù)項目的實際情況,選擇適當?shù)慕?jīng)濟評價指標作為比較選擇過程的參考指標。
3.盡可能地提高項目抵御風險的能力
房地產(chǎn)市場是一個資金密集型的行業(yè),資金的使用量非常大,市場的任何波動和國家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整都會直接給房地產(chǎn)項目的收益造成嚴重的影響。這就要求開發(fā)商在投資決策階段通過對影響項目投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、正常和市場等因素的分析,了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度,幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項目風險的大小和特點確定合理的投資收益水平,提出有效的控制風險的方案,有重點的加強對投資風險的防范和控制。
4.采取多樣化組合投資
作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要將資金有選擇的投資到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目上,針對不同收入層次的居民建造不同類型的住宅、寫字樓或者娛樂場所等,以減少未來收益的不確定性。不同類型的房地產(chǎn)在開發(fā)的過程中風險也是不同的,對應收益高低也存在較大的差別。一般情況分析,開發(fā)項目收益率相對較高的對應風險也大。所以,如若將資金投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目中,可以將整體的風險降低,最終獲得的是一個相對平均的收益。
三、對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行有效成本控制的方式
1.轉(zhuǎn)嫁風險
首先,可以向保險公司進行投保,以繳納保險費為前提將風險轉(zhuǎn)移給保險公司,由保險公司承擔風險。但是,保險公司雖然是一種及時、有效且合理的實施經(jīng)濟補償?shù)姆绞?但是保險的使用方位是有限的,而且在最初交的保險費金額也是非常大的。所以,通過保險轉(zhuǎn)嫁風險并不能解決一切風險。
其次,以合同的形式將開發(fā)風險轉(zhuǎn)嫁給其他的經(jīng)濟單位。比如在房地產(chǎn)項目的施工過程中,可以將部分危險性極高的工作轉(zhuǎn)包給經(jīng)驗豐富的施工單位,這樣也是變相地減少了自身的風險。
2.透過目標成本控制方案進行投資決策
開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目前都要有可行性研究,如果盲目進行投資,不僅使企業(yè)的利潤得不到很好的保證而且極易導致企業(yè)的虧損,嚴重者會導致企業(yè)的倒閉。因此利用目標建筑成本控制方案來進行投資決策具有一定的科學性和可行性。在立項以前,要經(jīng)過反復測算,在確定建筑成本的總額比建筑成本控制數(shù)低之后,才能確認這個項目是可行的。如果高于建設成本控制數(shù),則表示未達到利潤的期望值,該項目不可行。通過系統(tǒng)全面的測算,能夠確保企業(yè)開發(fā)項目的目的性,減少因盲目開發(fā)而給企業(yè)帶來的經(jīng)營風險和不必要的開發(fā)成本。
3.做好前期預防工作
將前期預計有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)氲饺粘＝?jīng)營成本中,這樣也是變相控制成本。比如,近年來出現(xiàn)的自保公司就是一個很好的實例,但是這種手段的選擇與實踐必須要在遵循法律規(guī)定的前提之下進行,同時也收到自身經(jīng)濟實例的制約。
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的分析和成本控制是一個相對復雜的過程。為了使提出的決策更為合理,可實施性更強,必須要綜合財務數(shù)據(jù)方面的估算和預測。在此尤須注意的是,在具體評估預測過程中,應盡可能的因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性,或者差異過大。因此,在經(jīng)濟的分析過程中,應該明確其中不確定因素,盡可能充分地估計到項目實施過程中可能遇到的風險,從而加強決策的可靠以及控制成本。
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