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關(guān)于二手房交易糾紛的法律救濟方式有哪些
二手房交易糾紛的法律救濟方式有哪些
當前，解決房地產(chǎn)糾紛的救濟措施主要有協(xié)商解決、調(diào)解、仲裁、行政解決以及訴訟等多種方式。實踐中，常用的有以下三種：
協(xié)商
協(xié)商，乂稱為談判，是爭議當事人在自愿互讓的基礎(chǔ)上，按照有關(guān)法律和合同規(guī)定，直接進行磋商，自行達成協(xié)議，從而解決爭議的一種方式。由于這種方式是通過協(xié)商或談判最終實現(xiàn)對爭議的和解，故這種方式又稱為和解。
協(xié)商解決爭議的最大特點在于它無須第三者介人，完全由當事人各方自行解決其糾紛。由于協(xié)商是當事人在平等、自愿的基礎(chǔ)上通過談判達成協(xié)議來解決爭議的，所以，當事人協(xié)商的行為是一種法律行為，當事人之間達成的解決爭議的協(xié)議實質(zhì)上是成立了一項新的合同。因此，一旦當事人經(jīng)協(xié)商依法達成解決爭議的協(xié)議，該協(xié)議即具有與合同一樣的效力，當事人應(yīng)自覺和認真履行，否則就構(gòu)成違約。
協(xié)商的原則有以下五個：①自愿原則。自愿是協(xié)商的前提。協(xié)商必須由各方自覺地進行，任何一方都有權(quán)拒絕協(xié)商或終止協(xié)商，任何一方不得強迫另一方同自己進行協(xié)商。②平等原則。平等是協(xié)商的基礎(chǔ)，民商事法律關(guān)系的當事人本來就是平等的，當事人之間發(fā)生爭議后理應(yīng)在平等的基礎(chǔ)h進行協(xié)商解決。③合法性原則。合法是協(xié)商的基本要求。協(xié)商在任意法范圍內(nèi)有一定的靈活性，當事人不必嚴格按照任意性的實體法規(guī)定作出決定。但是，協(xié)商仍然應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律要求進行，協(xié)商的事項和協(xié)商達成的協(xié)議，必須符合有關(guān)法律規(guī)定，尤其不得違反法律的基本原則。④協(xié)商一致原則。協(xié)商一致是協(xié)商的內(nèi)核。協(xié)商一致就是當事人對爭議解決的意思表示一致。⑤公平合理原則。公平合理是協(xié)商的最高目標。公平合理原則是法律的基本原則之一。通過協(xié)商解決爭議，要做到公平合理。這不僅要求當事人充分協(xié)商，均衡利益，意思表示達成一致。而且要求實力較強一方充分尊重實力較弱一方的意兔，照顧后者利益，達成實質(zhì)上的公平合理的爭議解決協(xié)議。
協(xié)商是解決爭議的最初方法，但不是解決爭議的唯一方法。一般來說，大多數(shù)爭議通過協(xié)商能夠得到解決，但也有許多爭議通過協(xié)商方式得不到解決。在通過協(xié)商不能解決爭議時，協(xié)商并不妨礙當事人采取進一步的法律行動，當事人可以按照具體情況和雙方的約定，進一步采取其他方式解決爭議。
仲裁
從字面上看，“仲”就是居于中間，“裁”就是裁定解決，“仲裁”的含義就是居中裁決。法律意義上的仲裁，就是指爭議雙方的當事人自愿將他們之間的糾紛提交仲裁機關(guān)，由仲裁機關(guān)以第三者的身份進行裁決。房地產(chǎn)糾紛仲裁主要是指當公民之間、法人之間、公民與法人之間，在房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)、買賣、租賃和拆遷等方面發(fā)生糾紛，經(jīng)過協(xié)商不能解決時，請求房地產(chǎn)仲裁機關(guān)依照國家法律、法規(guī)和地方性行政規(guī)章、規(guī)定作出仲裁的活動。
仲裁是由雙方當事人自愿選擇的解決糾紛的途徑，并不是一種法定的訴訟程序，而且，進入仲裁程序的雙方當事人必須事先在合同中訂立了仲裁條款，或者是在爭議發(fā)生后，經(jīng)雙方協(xié)商同意以仲裁方式解決糾紛。如果只是一方當事人單方面提起仲裁，仲裁機構(gòu)不能受理。仲裁機構(gòu)專業(yè)性強，仲裁程序比較簡單，不像審判程序那么嚴格復雜。但是，仲裁機構(gòu)對自己作出的裁決，無權(quán)強制執(zhí)行，若當事人不履行，另一方當事人只能請求人民法院強制執(zhí)行。
按照我國《仲裁法》的規(guī)定，房地產(chǎn)糾紛申請仲裁時必須要交付仲裁訴訟費，其中包括案件受理費和案件處理費兩種。其中，案件受理費是一種“國家規(guī)費”，主要用于仲裁機關(guān)的業(yè)務(wù)經(jīng)費開支的補充;案件處理費不同于案件的受理費，處理費是根據(jù)當事人雙方爭執(zhí)的事項或仲裁訴訟的需要，對房屋、土地進行評估、勘測、鑒定或取證等所需的費用，是按實際支出當事人先向有關(guān)單位支付，或由當事人先預(yù)交處理費，由仲裁機關(guān)代付給有關(guān)單位，結(jié)案后統(tǒng)一結(jié)賬。仲裁費的負擔是由仲裁機關(guān)采取依法裁決責令負擔，在仲裁實際受理中，有兩種情況可減免仲裁費：一種是當事人確有經(jīng)濟困難，無力繳納受理費的，可由當事人申請，仲裁機關(guān)審奄批準，可以適當減收或免收;另一種是因仲裁機關(guān)的過失，可經(jīng)仲裁委員會批準，當事人免交仲裁費用。
注意：
以下房地產(chǎn)糾紛仲裁委員會不予受理：①涉及婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護、繼承、析產(chǎn)、贈與的房地產(chǎn)案件;②依法應(yīng)當由行政機關(guān)處理的房地產(chǎn)行政糾紛;③法律法規(guī)規(guī)定不能申請仲裁的其他案件，包括：人民法院已經(jīng)受理或已經(jīng)審結(jié)的房地產(chǎn)案件，涉及落實政策的房地產(chǎn)糾紛，因公證機關(guān)公證而發(fā)生爭議的房地產(chǎn)糾紛，機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位內(nèi)部分房的糾紛以及軍隊內(nèi)部的房屋糾紛等。
以下情況簽訂的仲裁協(xié)議無效：①約定的仲裁事項超出法律規(guī)定的仲裁范圍的;②無民事行為能力或者限制民事行為能力人訂立的仲裁協(xié)議;
�、垡环讲扇∑墼p、脅迫手段，迫使對方訂立仲裁協(xié)議的;④仲裁協(xié)議對仲裁事項或者仲裁沒有約定或約定不明，事后又是達不成補充協(xié)議的。
訴訟
房地產(chǎn)糾紛的訴訟解決，是指由人民法院在房屋糾紛當事人和其他訴訟參與人的共同參加下解決房地產(chǎn)糾紛的一種方式。訴訟分為民事訴訟和行政訴訟兩種，實行兩審終審制。根據(jù)法律的規(guī)定，不動產(chǎn)糾紛由不動產(chǎn)所在地人民法院受理。
人民法院在處理房地產(chǎn)糾紛時遵循的原則
�、儆欣诜康禺a(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，促進交易成功。
�、谝婪ūＷo合同的原則，即遵循契約至上及不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定的原則。
③嚴格掌握合同解除條件的原則，即只要不是根本性的違約，并且一方提出要求的，法院一般不支持解除合同的請求。
�、軞v史遺留問題，從輕解決。對于《城市房地產(chǎn)管理法》實施以前的行為，不以現(xiàn)存的法律嚴格規(guī)范。
�、莅踩瓌t，工程質(zhì)量問題，不符合安全標準的，不得判令交付。
⑥對應(yīng)當履行的法律批準手續(xù)，對于未履行而因此應(yīng)當判令合同無效的情況，只要在訴訟期間補辦了批準手續(xù)，仍按照有效處理;如果開發(fā)企業(yè)不具備開發(fā)資質(zhì)、建筑企業(yè)不具備承苞資質(zhì)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓沒有交清土地出讓金或未取得土地使用權(quán)證書、無償劃撥的土地未經(jīng)主管部門批準或未繳納出讓金、農(nóng)村集體的土地未通過國家征用等違反法律規(guī)定、欠缺法定要件的情況，只要能在訴訟期間彌補所欠缺的法定要件，即可以按照有效處理。
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